“四年前，年底那会儿，上头发了一份红头文件，对四合院的交易做了不少限制。自打那时候起，京城四合院的成交价就进入了一个缓步上升的步调，涨幅也不像十年前那么夸张了。”
“喏，你看这儿，这两份分别是六年前和五年前的案例。无论是院子的大小，还是地理位置，它们都是差不多的，可是你看，仅仅只是隔了一年，它们的成交价却差了好几倍。”
“再看这儿，这是文件颁发后的两份案例。跟前面一样，这两个案例中的四合院，本身条件也差不多，同样是间隔了一年，但价格上的涨幅却不像之前那样翻了好几倍，仅仅只是提高了百分之五十左右。为什么涨幅下降了这么多，关键还是文件里多了一条‘不能改建’的规定。”
“上面的意思是要保护四合院的历史，让咱们的子孙后辈也能看到原汁原味的京城四合院。从这方面来说，咱们这些个不相干的底层小民倒是挺乐见其成的，不过，对于想要买卖四合院的人来说，这条规矩就多少有些折腾人了。”
“谁也不想放着那些便利的现代化设施不用，住在连个卫生间都没有的老房子里，不是么？不让改建四合院，就意味着生活条件会受到各方面的限制，那些个有钱的大老板，谁不是住在豪屋大宅里？让他们住到不能洗澡不能上厕所的老屋里，他们会乐意么？”
“除了那些个真心喜欢四合院的，好些个大老板都放弃了购买四合院的念头。而没有了大老板们的追捧，四合院的价格也就受到了影响。”
“要是按照五六年前的势头，一直涨到现在，别的我不敢保证，你这座四合院，价格最少也要在二十亿以上。可现在嘛，我个人估计哈，大概也就是半价，十亿左右吧。”
“之所以估了个五六亿，一共有几条理由。首先，是因为你这个四合院的面积够大。来，你看这儿，这是去年成交的一座四合院，它的占地面积是六百平米左右，成交价则是八千万出头。”
“一般来说，四合院的面积越大，每平米的单价就会越高。你这个院子的面积一共是两千七百平米，算上外面那辆间车库，总共有两千八百平米。市面上的行价是最低八万最高三十万一平米，咱们按照最高价来算，你的这个院子单看面积不考虑其他因素，价格应该在八亿五千万上下。”
“其次，院子所处的地段，也会影响到价格。”
“如果是普通的商品房，越靠近城中心价格越高，是雷打不动的规矩。但放在四合院头上，这套规矩就不是那么合用了。毕竟愿意花钱又有那份经济实力买下四合院的人，大多都是见惯了繁华世界的大老板，他们买四合院的时候，可不会把‘离城中心近不近’当成参考条件。”
“交通便利，不能位于来往不便的胡同深处，这是前置条件。然后，是周边的环境必须安静些，最后，才是距离市区的远近。换言之，如果能够满足前两个条件的话，哪怕不是在二环边上，离得稍微远点儿，院子的价格也不会低到哪儿去。反之，即便离城中心很近，但无法满足前两个条件，院子的价格就一定高不了。”
“在这方面，你这院子很有优势。就在马路边上；外面有现成的车库可以停车，院子够大够深使得住户不会受到街面上的噪音影响；在二环边上，周围是治安状况很好的使馆区；附近不仅有传统风格的商业街，也有大型的购物场所，等等。总之，综合这些条件，院子的总价大概能提升一到两成。”
“刚才算的是八亿五千万，再加百分之二十，就是十亿出头。”
一边在平板电脑上翻资料，一边在笔记本上写写画画，罗列了各种因素，再经过了一番计算后，张兆利在本子上写下了**的数字，又在这个数字下方重重的划了两条线。
看着这一大串的0，楚猛有些头晕眼花的感觉。不过，或许是借尸还魂时凝练了魂魄的缘故，或许是见过地府众鬼神锻炼了神经，他并没有彻底的迷失于这个数字，而是又多想到了一项优势。
“这个院子已经现代化改造过了。张哥，你是不是忘了这一条啊？”看着张兆利的小本本，楚猛出声提醒到。
“你说的这一条，确实可以算是优势。不过，严格来说，它并不能带来多少增幅。”张兆利点点头，进一步的解释到：“刚才我已经说过了，大老板们不会选择那些个不能改造的四合院，换句话说，所谓的‘现代化改造’只是个标配而已。”
“这就好比你去市场里买菜一样，你这个院子是无公害的绿色蔬菜。那些个条件稍差但却可以改建的院子，可以算是常规方法种植出来的蔬菜。至于无法获得资格，绝对不容许改建的四合院，就是谁也不会关注的烂菜叶子。价格高还是低，要不要讲价，都跟烂菜叶子没关系，不是么？”
这话说的通俗易懂，也很有道理。不过，楚猛还是有些不太甘心，只见他抬起胳膊，指着院子四周里划了个大圈：“这可都是现成的，别的不说，省下来的装修费就不用算了么？”
“呵呵，有钱买得起四合院，还在乎这点儿装修费？”张兆利笑着摇了摇头：“而且，在房产交易这一行里，装修的开销不能算入总价之内，是早已受到公认的规则之一。原因很简单，每个人都有自己的喜好。你是卖家，你很喜欢现在的装修，可站在我这个买家的立场，却未必会这么觉得。我会想，这种装修很丑，等我买下来之后，一定要把它们全部拆掉，换成我自己喜欢的样式……。”
张兆利一边说着，一边摊开双手耸了耸肩：“所以，你理解了吧？装修费什么的，真不能算数。”
“这样啊……。”
看出了楚猛似乎还有些怀疑，张兆利索性提议道：“当然，光是听我一个人说也不合适，毕竟这么大的事儿。这样，我先去联系几个专家，回头带你去他们那儿见个面，听听他们是怎么说的。另外，你也可以自己在网上联系一下房地产公司，或者干脆自己找上门去问问，总之，多听听多问问，多了解一些相关的情报。”
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